La escasez de créditos hipotecarios para adquirir propiedades generó, durante muchos años, un distanciamiento, lógico, del sueño de la casa propia. La reapertura de líneas en la gestión de Javier Milei provocó una gran expectativa que no se logró satisfacer por completo. Los financiamientos UVA remitían a aquellos que se dieron durante la gestión del PRO, pero, a diferencia de esos años, los préstamos actuales fueron más caros y menos abarcativos, todo en un contexto de precarios salarios registrados, volatilidad de tasas de interés y récord de morosidad en préstamos y tarjetas.

El ministro de Economía, Luis Caputo, anunció la utilización de $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES para lanzar créditos hipotecarios UVA de primera vivienda, orientado, según sus propias palabras, a hacer “justicia social”. El fondo licitará plazos fijos UVA entre los bancos, en subastas de hasta $200.000 millones: habrá un tramo a un año, con una tasa mínima de UVA más 2,5%, y otro a cinco años, de UVA más 4,5%. Cada entidad podrá ofertar hasta el 20% de cada licitación. Del otro lado, los bancos se darán vuelta y ofrecerán líneas a UVA + 7,5%.

La medida podría alcanzar hasta 18.000 familias, teniendo en cuenta que el crédito promedio para viviendas es de u$s80.000. A partir de allí, podría variar hacia abajo si las familias piden líneas más altas o hacia arriba si piden más bajas. El plazo mínimo del crédito es a 15 años y el monto máximo es de 150.000 UVAs.

A modo de ejemplo, para ser beneficiario de esta línea, en el caso de una vivienda de u$s106.667, una familia debería contar con ingresos de $3.460.391 y la cuota inicial será de $865.089, contemplando un plazo de 25 años. La tasa de UVA+7% contrasta con la realidad de los salarios de los trabajadores formales, que en el año perdieron 1,2% de su poder adquisitivo.

¿Qué impacto tiene en la curva de propietarios?
Esta financiación es exclusiva para primera vivienda y tendrá un impacto directo en la cantidad de propietarios. Vale recordar que en los últimos años, debido a las crecientes dificultades para acceder a una casa propia, la proporción de inquilinos viene en ascenso.

En los 31 aglomerados urbanos relevados por la Encuesta Permanente de Hogares (EPH), donde viven alrededor de 30 millones de personas, el 18,4% reside actualmente en hogares inquilinos, lo que equivale a unas 5,5 millones de personas. Según un análisis de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), entre el primer trimestre de 2007 y el mismo período de 2026, la proporción de hogares inquilinos pasó del 13,9% al 18,4%, mientras que pasaron del 67,4% a 65,6% la cantidad de dueños.

En algunas ciudades el salto fue aún mayor: en CABA, los hogares inquilinos aumentaron del 22,9% al 35%, mientras que los propietarios se redujeron del 61,9% al 47,3%; en los partidos del Gran Buenos Aires, los que alquilan se elevaron del 10% al 15,8% y los dueños bajaron del 70,4% al 67,1%. En Gran Rosario, los inquilinos crecieron del 14% al 19,8% y en Ushuaia-Río Grande, las personas que alquilan pasaron de representar el 21,8% al 27%.

En Neuquén-Plottier si bien creció la cantidad de inquilinos, también se expandió la proporción de dueños, elevándose del 67,8% al 68,9%, principalmente por el alto nivel salaria por cápita, ya que es una zona petrolera. Incluso, el 20,5% de los hogares inquilinos en esta región pertenece al quintil de mayores ingresos por la alta inserción de trabajadores temporales en el sector petrolero.

El problema del acceso a la vivienda se profundiza en las generaciones que, en teoría, por estar en una etapa más madura de su carrera laboral, deberían estar en mejores condiciones de acceso a la casa propia que los más jóvenes. Entre las personas de 30 a 45 años, el 25,6% alquila a nivel nacional y en CABA la proporción trepa al 48%, mientras que el nivel de propietarios las cifras son del 64,1% y 49,3%, respectivamente.

“Creo que CABA estructuralmente tiene un mercado de inquilinos más grande, ya que es un lugar donde la gente viene de tránsito laboral y de estudios. No es comparable con Córdoba, Santa Fe, Mendoza o Tucumán. Debería tener un mercado de inquilinos más grande que el que tiene porque es una metrópolis, para mí es más comparable a grandes ciudades como Nueva York y Londres, salvando todas las diferencias. En Nueva York la tasa de inquilinos es del 75%”, ejemplificó en diálogo con Ámbito Federico Rouco, economista de Empiria y especialista en el mercado de la vivienda.

Entre 2016 y 2019, durante el anterior ciclo de expansión hipotecaria, se otorgaron alrededor de 200.000 créditos en todo el país, un promedio de 50.000 anuales. En los últimos tres años, según Rouco, el promedio se ubicó cercano a 20.000 al año, es decir, menos de la mitad de aquel nivel.

“En ningún escenario esos volúmenes de créditos mueven las tendencias estructurales de acceso a la vivienda”, planteó. “Es demasiado chico el crédito hipotecario todavía para revertir la tendencia de tenencia”, agregó. Esto implica que, incluso con las 18.000 familias que podrían acceder al nuevo fondeo del FGS, el impacto sería limitado sobre la tasa nacional de propietarios.

Para modificar la tendencia, sostuvo Rouco, debería aparecer “un volumen mucho más fuerte que el de ahora”.

El otro límite: el crédito no llega igual a todo el país
El mercado hipotecario argentino también tiene una fuerte concentración territorial, que limita su capacidad para modificar la curva de propietarios a nivel nacional. Rouco estima que alrededor de un tercio del crédito se concentra en CABA y otro tercio en la provincia de Buenos Aires, mientras buena parte del resto se distribuye entre Córdoba, Mendoza y Santa Fe. La presencia en otras jurisdicciones es considerablemente menor.

“Hay diez provincias que del crédito hipotecario se enteran por los medios”, graficó el economista. La concentración, explicó, no depende únicamente de los salarios sino también de dónde operan los bancos, la cantidad de líneas disponibles, la oferta inmobiliaria y las características de cada mercado.

Esto introduce una diferencia importante al analizar el impacto que puede tener la reapertura de los préstamos: un aumento del crédito puede dinamizar con fuerza los mercados de CABA, el conurbano y las grandes ciudades sin necesariamente modificar en la misma magnitud el acceso a la vivienda en todo el territorio nacional.

Cabe destacar que, como manifiesta Rouco, una hipoteca no equivale necesariamente a un nuevo propietario. Si bien estas líneas están enfocadas a primera vivienda, las que aparecieron previamente daban la posibilidad de financiar un lugar más grande para una familia que ya es propietaria. Por eso, vincular de manera directa la cantidad de préstamos con la evolución de la tasa de propietarios puede sobreestimar su impacto.

En CABA, por su tamaño, nivel de bancarización y características del mercado inmobiliario, el crédito entra y sale más rápido que en otras regiones. Pero también es una ciudad donde estructuralmente existe una mayor proporción de inquilinos. Rouco considera, por eso, que incluso con un mercado hipotecario desarrollado, CABA probablemente seguiría teniendo una tasa de alquiler considerablemente superior al promedio nacional.